4月7日晚間，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司目前擬以分派以及全球發(fā)售方式進(jìn)行建議分拆中原建業(yè)，當(dāng)中將包括香港公開(kāi)發(fā)售及國(guó)際發(fā)售(包括優(yōu)先發(fā)售)。這也意味著，去年11月遞表的中原建業(yè)終于取得新突破，有望成為建業(yè)集團(tuán)旗下第四個(gè)在港上市平臺(tái)。

截至2021年3月26日，有8家房企分拆旗下業(yè)務(wù)公司遞交招股說(shuō)明書，而已在港交所遞交過(guò)招股書仍未上市的房企旗下公司共計(jì)12家。2020年8月以來(lái)，房企分拆旗下業(yè)務(wù)上市成功的企業(yè)有14家(2020年1-7月有7家)，遠(yuǎn)高于以往水平(2019年僅有9家)。

“隨著規(guī)模的擴(kuò)大，房企愈發(fā)認(rèn)識(shí)到現(xiàn)金流的重要性，并在有意識(shí)地優(yōu)化自己的現(xiàn)金流情況，房企拆分旗下業(yè)務(wù)板塊上市能在一定程度上促進(jìn)主業(yè)發(fā)展，行業(yè)也將繼續(xù)向集團(tuán)化發(fā)展，出現(xiàn)如物業(yè)、文旅、康養(yǎng)等越來(lái)越多的分支。

分拆業(yè)務(wù)上市呈現(xiàn)多元化

事實(shí)上，自2019年以來(lái)，房企分拆旗下業(yè)務(wù)板塊的上市潮愈演愈烈。

進(jìn)入2021年，新希望服務(wù)打了頭陣。1月13日晚間，港交所披露了新希望服務(wù)招股說(shuō)明書，截至2020年12月31日，新希望服務(wù)在管樓面面積增加至約1020萬(wàn)平方米。而克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示，截至2020年12月底，物管企業(yè)TOP100在管面積的門檻值為1386萬(wàn)平方米。據(jù)此，新希望服務(wù)的規(guī)模仍屬“迷你型”，尚無(wú)法進(jìn)入行業(yè)百?gòu)?qiáng)。

此后，朗詩(shī)、中駿、領(lǐng)地、越秀、新力等多家房企亦分拆旗下業(yè)務(wù)赴港上市?？藸柸鸾y(tǒng)計(jì)顯示，截至今年3月26日，已有8家房企分拆業(yè)務(wù)赴港上市。今年一季度，榮盛、宋都、星河灣旗下的業(yè)務(wù)公司上市成功，其中星河灣旗下的星盛商業(yè)是國(guó)內(nèi)首個(gè)純商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)上市公司。而包括佳兆業(yè)、雅居樂(lè)、藍(lán)光發(fā)展等房企，均在今年有分拆旗下業(yè)務(wù)板塊上市計(jì)劃。

3月26日，在佳兆業(yè)舉行的2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事麥帆表示，佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)、文體科技集團(tuán)分拆上市已納入議事日程。據(jù)悉，佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)全國(guó)布局64個(gè)項(xiàng)目，文體科技集團(tuán)運(yùn)營(yíng)超過(guò)25個(gè)文體場(chǎng)館。

在首次沖刺港股上市失利后，雅居樂(lè)雅城集團(tuán)在更新了財(cái)務(wù)資料等內(nèi)容后，3月2日再度向港交所遞交招股書。

繼2020年12月恒大分拆物業(yè)成功登陸港交所后，恒大方面在2020年業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上透露，打算將旗下八大業(yè)務(wù)平臺(tái)全部實(shí)現(xiàn)分拆上市，還未裝入上市平臺(tái)的房車寶、恒大童世界、恒大冰泉都有相關(guān)計(jì)劃。分拆多元化業(yè)務(wù)是恒大集團(tuán)2020年的主要?jiǎng)幼?，憑借輪番引投和配股融資，恒大在恒大汽車、恒大物業(yè)、房車寶、恒騰網(wǎng)絡(luò)等幾大平臺(tái)，已籌得近888億港元權(quán)益。

目前房企分拆旗下業(yè)務(wù)板塊上市，除“標(biāo)配”物業(yè)板塊外，商管、代建、園林、文旅也被推向資本市場(chǎng)，借分拆上市實(shí)現(xiàn)二次融資。

如2020年7月10日，綠城管理以“中國(guó)代建第一股”的身份登陸港交所，上市首日即收漲30%，總市值達(dá)62.08億港元，全天總成交達(dá)5.03億港元。此后，建業(yè)地產(chǎn)分拆其代建板塊中原建業(yè)，于2020年11月10日向港交所遞交上市招股說(shuō)明書。

有著“國(guó)內(nèi)商業(yè)物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商上市第一股”寶龍商業(yè)成功上市后，包括萬(wàn)科、世茂、藍(lán)光發(fā)展等多家企業(yè)均表示有分拆商業(yè)上市的意向，碧桂園、旭輝、金科等企業(yè)紛紛成為獨(dú)立部門，將商業(yè)地產(chǎn)板塊作為獨(dú)立板塊進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。而在2020年赴港上市的合景悠活、卓越商企服務(wù)、金融街物業(yè)等企業(yè)，均有涉商管業(yè)務(wù)。

“房企IPO以及分拆業(yè)務(wù)上市的熱情有增無(wú)減，其內(nèi)在動(dòng)力在于拓寬融資渠道，維持資金鏈保證生存。”易居中國(guó)CEO丁祖昱表示，成功上市之后對(duì)企業(yè)繼續(xù)使用債券等融資工具以維持流動(dòng)性有很大的幫助。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩也持相似觀點(diǎn)。在他看來(lái)，對(duì)于房企而言無(wú)論是物業(yè)、商管板塊，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)拆分上市對(duì)于地產(chǎn)母公司調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)、獲取更好的融資條件都是頗有裨益的。

多上市平臺(tái)的輪動(dòng)融資效應(yīng)

與房地產(chǎn)公司相比，分拆上市的業(yè)務(wù)版塊普遍能獲得更好的資本表現(xiàn)。

1月26日，星盛商業(yè)上市首日早盤一度上漲13.99%，盡管此后股價(jià)有所回落，但截至當(dāng)天收盤股價(jià)仍上漲了3.63%，總市值達(dá)40億港元。

而寶龍商業(yè)在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)亦十分亮眼。截4月14日收盤，寶龍商業(yè)的市盈率為45.47倍，而寶龍地產(chǎn)的市盈率僅為4.6倍。今年以來(lái)，寶龍商業(yè)股價(jià)持續(xù)走高，截至4月14日收盤，寶龍商業(yè)收盤價(jià)為25.85港元/股，較9.5港元/股的發(fā)行價(jià)上漲達(dá)172%。

而作為近兩年來(lái)分拆主角，物業(yè)板塊市值更是一路水漲船高。2018年6月碧桂園服務(wù)上市時(shí)市值為282億港元，今年3月23日上午收盤，碧桂園服務(wù)市值達(dá)2155億港元，首超其母公司碧桂園。而截至4月14日收盤，碧桂園服務(wù)市值已達(dá)2243億港元，增長(zhǎng)超7倍。此外，綠城、雅居樂(lè)均在不同的時(shí)點(diǎn)出現(xiàn)旗下物管企業(yè)估值高于母公司的情況。

“拆分上市一方面是由于融資方面的壓力，另一方面也說(shuō)明房企正在從以‘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)’為核心，向著更多元的方向發(fā)展。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率下滑也是其中一個(gè)主要原因。”潘浩分析指出，多元化的發(fā)展順應(yīng)了市場(chǎng)需求，也給房企開(kāi)發(fā)拿地拓展了新的渠道，如疫情影響下市場(chǎng)對(duì)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)寄予了更多期望，碧桂園服務(wù)市值超過(guò)母公司就是一個(gè)很好的證明。

值得注意的是，今年一季度房地產(chǎn)融資環(huán)境收緊愈發(fā)明顯，房企融資量持續(xù)下滑?？藸柸鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一季度100家典型房企的融資額為2521.91億元，同比大幅下降39%，環(huán)比下降29%。其中，約三分之二的房企融資規(guī)模有所減少，同比降幅超過(guò)50%的房企比例達(dá)到了39%。

“從行業(yè)發(fā)展的周期性來(lái)看，當(dāng)一個(gè)行業(yè)的企業(yè)扎堆上市的時(shí)候，意味著這個(gè)行業(yè)進(jìn)入了整合周期。這樣的周期充滿機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)，抓住機(jī)遇便可占領(lǐng)行業(yè)高地、獲得巨額投資回報(bào);反之，便有‘大魚吃小魚’的風(fēng)險(xiǎn)?！迸撕茝?qiáng)調(diào)說(shuō)。